2018,墨尔本房产路在何方?

 

2018年的房地产走势如何?利率是上升还是下跌?相比是许多房奴和投资者们所关心的问题。有的专家说“2018年房产会大跌”,有的专家说“还会增长”,且看下面几位专家的预测。

  

  • CoreLogic澳洲研究主管Cameron Kusher:下跌2%到3%

  

“从全国来看,我认为2018年的房价会下降,主要是受悉尼、悉尼周围区域甚至还有接下来的墨尔本影响。” 他表示,未来几年,悉尼房价的跌幅可能多达10%到15%,墨尔本的在5%到10%之间。

  • SQM Research总经理Louis Christopher:上涨4%到8%

Louis最看好霍巴特,认为增幅将在8%到13%之间。预计其他地方的增幅较为温和,墨尔本在7%到12%之间。

 

  • 伦敦金斯顿大学教授Steve Keen:下滑5%到10%

作为著名的末日预言者,Steve Keen认为澳洲全国各地的房价今年很可能下降。他预计全国跌幅在5%到10%之间,下跌得最厉害的是悉尼、墨尔本及周围地区。

 

  • ANZ澳盛银行:

澳盛银行(ANZ)表示,房价增幅将在今年第二季度下滑到1%左右,然后在2019年反弹到4%左右。根据其分析,预计今年的房价年增长率约为2%,但放缓势头“不太可能持续”。诚然,澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期,墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%,所以小编认为迎来一个相对的冷静期还是不可避免的。目前墨尔本的房产市场也面临着许多的“不利”因素,决定了其近期内很难像前些年一样快速增长。

  

贷款政策的收紧:大家都知道,贷款政策自从2015年开始不断收紧,主要集中在几个方面:

  1)审批难度不断加大,要求愈加完善的证明材料,更加严格的收入审核;

  2)计算方式改变,加大风险系数计算比重,也就是说,同样的收入情况,目前能够实现的贷款额度相比两年前已经大幅度减少;

  3)同时很多银行针对不同的房产类型,以及某些区域的房产,出台了降低借贷比例的政策;例如某些邮区的高密度房产做投资用途,以前在各大银行基本可以实现房产价值80%的贷款,而目前很多银行已经降低了这一比例,借贷比例可能只有60-70%;

  4)收紧海外收入贷款政策,这一改变对于华人群体的打击无疑是巨大的,阻碍了很多华人家庭置业的步伐。

  而以上政策的紧缩并不是终点,在2018年这一趋势可能会愈演愈烈。

 

利率的提升:美联储在2017年12月例会上宣布升息,并且美联储自身以及其他多方机构均预测今年可能会升息3-4次,并开始“缩表”。那么美元升息的外部条件,无疑为澳央行加息施加了很大压力。目前市场大部分预测,澳央行很可能会在今年下半年宣布加息。那么不难想象,利率提高以后必然会使房产投资者的利息成本加大,还款压力增加,投资的兴趣更加低迷。

  

经济金融对于房产市场的影响无疑是至关重要的。那么考虑了以上诸多的“不利因素”,很多人不禁担心墨尔本今后的房市会不会一路下坡?虽然各方条件看起来并不利于澳洲房市的未来走向,但墨尔本的房产市场今年看来应该并不会下跌,最主要的动力来源于以下两个支撑点:

1. 人口增长快

据澳洲统计局数据显示,2016年墨尔本人口增长了107,770人,达到464万人,涨幅2.4%,创历史新高,而五年前的年人口增长仅仅为85,240。整个维省在去年也凭借1.8%的总人口增长率,成为全澳之最。目前墨尔本每周新增人口为1859人,而悉尼为1656人。因此很多人预测墨尔本人口将在不久的将来赶超悉尼,成为澳洲人口最多的城市。那么快速的人口增长,解决居住问题是首要的,这必然给房产市场带来最基本的刚性需求,为房产市场注入活力。

2. 房产中位价

跟澳洲另外一个人口大市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据Domain网站关于去年第三季度的数据,悉尼独立屋的中位价约为116万澳元,墨尔本的中位价约为88万澳元。同样的价位下,明显墨尔本的居住环境优于悉尼。这可能也是墨市比悉尼更有吸引力的主要原因。

考虑以上一些数据以及影响因素,小编认为长期看来,墨尔本的房产市场有着巨大的市场需求以及发展潜力,对于墨尔本房产2018年的走势,小编依然“看涨不看跌”。“温和的增长”可能是2018年墨尔本房产的特点,不过,高价位的地区有可能面临着“回调”的压力。

 

在房价居高不下的今天,越来越多的分析预测表明,未来的趋势很可能那些“可负担性更强”的区域,会有相对更好的增值表现。而墨尔本周边也确实还存在着一些“平价”的区域,例如Millgrove(中位价$333,563),Melton(中位价$347,894),Melton South(中位价$363,768)等等。所以接下来大家在考虑投资房产时,也不妨可以将这些稍微偏远,但可负担性更强的区域纳入考虑范围,没准这些“郊区”的房产表现会给您一个惊喜。

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